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房贷大事!利率政策大调整:月供北京涨上海降,地产股大涨,房价

2019-12-02 10:14:32 来源:祝华新闻

中国基金会记者凌云

抵押贷款利率“起锚”的今天,房地产股票飙升!

截至今日收盘,房地产行业涨幅超过2%,在中信29个一级行业中排名第三,成交金额为125.16亿元。该行业逾60%的股票上涨。

根据央行此前的公告,从10月8日开始,新发放的商业个人住房贷款利率将根据最近一个月相应时期的市场报价利率(lpr)确定。

业内人士普遍认为,从短期来看,以lpr为定价基准形成的抵押贷款利率,与最初采用基准利率形成的利率相比,不会有太大变化。

“锚改”后,抵押贷款利率:

北京崛起,上海衰落

从今天开始,与成千上万个家庭相关的抵押贷款利率已经正式改变锚,定价基准已经从以前的基准利率改变为lpr。

根据多家媒体从各房地产机构了解到的信息,北京个人住房贷款新的定价基准是:第一套商业个人住房贷款利率不低于相应期限lpr(贷款市场报价利率)+55个基点(一个基点等于0.01%),第二套商业个人住房贷款利率不低于相应期限lpr+105个基点。

根据中央银行9月20日公布的5年期LPR 4.85%的利率,北京个人住房贷款利率第一套不低于5.4%,第二套不低于5.9%,分别比新政前上升0.01个百分点和0.02个百分点。

以首笔100万元的25年期抵押贷款为例,采用等额本息还款法。此前,月还款额为6075.36元,新规定实施后,月还款额为6081.30元,月贷款利息增加约6元。就第二套公寓而言,以前的月抵押贷款为6,369.86元,改革后的月抵押贷款为6,382.02元。每月贷款利息增加了大约12元。

“锚改”后,北京的抵押贷款利率上升,而上海的利率下降。《21世纪经济先驱报》称,据上海主要国有银行和股份制银行的两位高管表示,上海目前的抵押贷款利率最初是第一套个人住房贷款利率不低于同期lpr-20个基点,第二套个人住房贷款利率不低于同期lpr+60个基点。

换句话说,上海第一套房的抵押贷款利率为4.65%,第二套房为5.45%。此前,上海一般对首套住房实施95%的最低基准利率,即4.655%。换句话说,新政后第一套公寓的最低利率可能会下调0.005个百分点。

关于上海首套公寓的最低利率,上海银行家表示,下调是暂时的,今后将逐步调整到高于相应期限的lpr。然而,如果全国最低利率为4.85%,上海的首付利率实际上已经提高。

业界的普遍看法是:

“锚的改变”对抵押贷款利率几乎没有影响

那么在新政策的影响下,抵押贷款的利率会上升还是下降?业内普遍认为,在“住房不投机”的政策基调下,抵押贷款利率的“锚定变化”对实际利率水平影响不大。央行副行长刘国强在8月20日的国务院例行政策简报会上也明确表示,有一点是肯定的:抵押贷款利率不会下降!

根据易居研究所对14个典型城市(4个一线城市、7个二线城市和3个三线、四线城市)进行的抵押贷款计算,lpr贷款利率实施后,整体抵押贷款利率略有上升,但变化不显著。

自2015年10月24日起,中国个人住房商业贷款基准利率为5年以下4.75%,5年以上4.90%。目前,绝大多数国内住房贷款的期限都在5年以上,4.90%的基准利率通常是银行和购房者的参考标准。

央行的新政策明确规定,第一次抵押贷款的利率不应低于5年或更长时间的lpr,即4.85%,第二次抵押贷款的利率在上调60个基点后不应低于5.45%。相比之下,新政策前后住房贷款的实际最低利率基本相同,变化不大。

中原地产首席分析师张大伟表示,总体而言,抵押贷款利率平稳过渡是主流。10月8日以后,虽然抵押合同发生了变化,但抵押执行利率没有变化。从全国主要一线和二线城市来看,目前的利率水平与2019年第二季度相比略有波动,但80%以上的城市仍然保持着过去两年的最低利率。从目前情况来看,与2018年第四季度相比,所有城市的抵押贷款利率都没有上升。

然而,lpr利率是浮动的,这意味着抵押贷款利率也将是浮动的。法国兴业银行宏观分析师郭余伟表示,“从长期来看,基于lpr的抵押贷款利率更有可能波动。目前,居民贷款通常每年重新定价一次。如果lpr经常调整,那么半年度重新定价或季度重新定价的比例可能会增加。"

荣格360大数据研究所分析师李万甫指出,一方面,引入lpr的新机制是为了降低实体经济的融资成本,未来很有可能下跌。重点仍然是支持实体经济,将资金投向小型和微型企业。另一方面,对于住房贷款,总的方向仍然是避免干扰房地产政策的实施。即使lpr下降,银行也将改变基数,以确保住房贷款利率在短期内基本稳定。

房地产股票飙升

证券公司看好低价值房地产股票。

抵押贷款利率“改锚”今日落地,地产股也反弹走强,实现大幅上涨。

风数据显示,截至今日收盘,中信一级行业的房地产指数上涨2.01%,在所有行业中排名第一。

其中,石龙兆业在尾盘上涨,收盘上涨7.51%,居行业领先地位。中南建筑一度上涨逾8%,收于6.06%。保利地产上涨5.66%,阳光城、山东招商发展和金谷等几只股票均上涨4%以上。

中国太平洋证券今日发布的《房地产周刊》表示,主要房地产公司的销售额超过预期,并对第四季度的估值修复机会持乐观态度。报告指出,自9月份以来,房地产上市公司更多地被实际控制人或其他工业资本持有,主要原因是房地产股票估值低、股息高。从四个方面阐述了房地产股票的投资逻辑:

1.政策底部(Bottom of Policy):目前,房价和地价正在企稳,基本面正在下滑,融资继续收紧超出预期,政策调控的目的已经达到,进一步收紧意义不大,继续下行估值的空间也较小,但底部反弹概率较高,上行空间大于下行空间。

2.广义货币:当前的降息和随后可能的降息将带来整体宽松。虽然行业目前是由窗口引导的,但整个行业或多或少都可以从宽货币中受益,但受益程度比前几轮稍弱,有利方向保持不变。

3.业绩确定性:在当前全球经济或进入衰退的情况下,市场开始向业绩确定性板块和目标提供更高的溢价,房地产股票的业绩确定性优势进一步凸显;

4.高股息:经历一段时期的高增长后,房地产行业整体开始增加股息。目前,主流住房企业的高额股息对长期基金更具吸引力。

中信建设投资研究(citic Construction Investment Research)还表示,当前房地产行业的绝对估值处于历史底部,低于以往历史低迷时期的低点,其头寸已连续两个季度下跌,使其成为相对较低的配置部门。当前的行业正面临一个绝佳的分配机会。

房地产市场降温的迹象:

房价稳定下来,成交量下降。

9月,国家统计局公布了70个大中城市8月份商品房价格变化情况,显示55个城市新房价格环比上涨,43个城市二手房价格环比上涨,均比上个月下降5个城市。全国房价明显稳定。

尤其是在被视为一线城市风向标的北京,二手房价格继续逐年下降。8月份,广州和深圳这四个北方城市的新房价格分别仅上涨了0.5%、0.3%、0.2%和0.2%。二手房方面,北京的房价继续下跌,8月份环比又下跌0.4%;上海和广州环比持平。深圳环比上涨0.2%。

荣格360监测的数据显示,8月份,全国首付平均利率为5.47%,比上个月上升了3个基点。二手房贷款的平均利率为5.78%,比上个月上升2个基点,相当于当前5年期低利率(4.85%)的62个基点和93个基点。

房地产市场的降温不仅体现在房价上,还可以从成交量上看出来,尤其是在一些过去的“金、九、银、十”不再适用的城市。中原数据显示,9月份,广州一手公寓的成交量为6523套,同比下降33%。横向比较近4年,今年的市场表现仅优于“政策年”2017年。然而,相应的数字是9月份广州批准的6195个新住宅项目,比8月份增加了20%。供应量基本与4月和5月持平,当时市场热度相对较高,但交易并不令人满意。

今年国庆期间,北京的房地产市场也非常低迷。据诸葛房产搜索数据研究中心统计,2014-2019国庆期间,北京新建商品住宅网标数量分别为538、442、216、222、235和190套,使用过的住宅网标数量分别为56、101、209、28、44和41套。

换句话说,在2019年国庆期间,北京只有190栋新房将在网上签约,创下2014年以来的新低。二手房网上招牌的数量只有41个,比去年同期减少了3套。除了2017年28台的低值外,这也是自2014年以来的较低水平。

编辑:船长

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